UPI-UIB

29, Avenue Albert
1190 BRUXELLES
tel +32 2 344 57 68
fax +32 2 343 33 39

English
Français
Nederlands

 

de Duitse wetgeving

EEN KIJKJE OP DE DUITSE WETGEVING

ENKEL DE WETTEN BEPALEN WAT KAN OF MAG. WETTEN WORDEN UITGEVAARDIGD DOOR DE "BUNDESTAG" (HET PARLEMENT) OF DE REGIONALE PARLEMENTEN. MAAR OOK DE STEDEN HEBBEN EEN WETTELIJK RECHT . WETTEN WORDEN DOOR DE REGERING UITGEVOERD, TERWIJL JUSTITIE VERANTWOORDELIJK IS VOOR DE INTERPRETATIE ERVAN.

OPGELET ! Duitsland maakt een onderscheid tussen burgelijk recht, dat de relaties tussen de burgers regelt en publiek recht dat de verhoudingen regelt tussen de burgers en de overheid.
De vrijheid om kontrakten op te stellen hangt af van het publiek recht ondanks beperkingen, die vooral betrekking hebben op de verkoopsvoorwaarden. Deze kunnen door de wetteksten vervangen worden wanneer ze niet evenredig opgesteld zijn in wederzijds belang. Uiteraard is dit van groot belang in de vastgoedwereld, waarbij we denken aan makelarij of huurvoorwaarden.
De vastgoedsector verstrengeld privaat en publiek recht intens in het belang van de verbruiker.
De duitse makelaars trachten vooral verkoopmandaten te bekomen van mogelijke verkopers en zoeken de juiste kopers.
Bij de start zijn de diensten gratis, waardoor de verkoper verleidt wordt om een makelaar onder de arm te nemen. In zijn dienstenpakket staat de bemiddeling centraal, waarbij koper en verkoper ( huurder en verhuurder) worden samengebracht. Makelaars moeten een compleet advies verstrekken, waarbij schatting van het pand niet onbelangrijk is en waarbij ze zich persoonlijk borg stellen voor de verstrekte informatie, zelfs indien dit voor hen nadelig uitkomt.
No cure, no pay. Duitse makelaars werken uitsluitend op commissiebasis. De verkoper betaalt dus enkel commissie bij verkoop of verhuur.
Zijn de verkopen complexer of de bedragen belangrijker, dan treedt de immo consultant op, een vastgoedmakelaar die bovenop consultancy opdrachten uitvoert. Dergelijke diensten zijn gratis (of in de makelaarsfee begrepen). Maar deze opdrachten kunnen niet fiscaal noch juridisch zijn, zodat het niet ongebruikelijk is dat een team gevormd wordt met de makelaar, juristen, fiscalisten en expert-boekhouders.
Duitsers maken ook het onderscheid tussen een onafhankelijk expert, aangesteld door een kamer van koophandel, en een beëdigd expert, aangesteld door een keuringsorgaan.
In de praktijk wordt de schatting door de makelaar uitgevoerd, waarvan velen onafhankelijk expert zijn. Daar ze met beide voeten in de praktijk staan, hebben ze voldoende kennis om op te treden.
Elk compromis vereist een notariele akte. Notarissen oefenen een publiek beroep uit : ze worden betaald door de Federale staten. De notaris is een onpartijdig partij, die hoofdzakelijk moet controleren.

TOEGANG TOT HET BEROEP

Om het beroep uit te oefenen moet de makelaar wettelijk beëdigd zijn bij de lokale overheid. Toegang tot het beroep hangt dus niet af van diplomas, zoals in Belgie, maar van de ernst en de finantiele draagkracht van de kandidaat.
Volgens het burgelijk recht kan de makelaar zijn erkenning kwijt geraken wanneer hij een beroepsfout doet of niet de vereiste kennis bezit. Is dit laatste het geval, dan wordt zijn persoonlijke verantwoordelijkheid zeker aangesproken.
Vastgoedexperten wenden zich tot de Kamer van Koophandel voor hun erkenning. Doen ze dit niet, dan kunnen ze als onafhankelijk expert op treden. Om een officiele erkenning te bekomen, moet je ervaring ter zake bewijzen. De Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (öbvS) [erkende beëdigde experten) genieten van een hoge reputatie in Duitsland en worden ingezet voor de schatting en expertise van te koop gestelde panden. Heb je een diploma van een erkende opleidingsverstrekker bij de Deutsche Akkreditierungsrat , dan geniet je bovendien van een expert-certificaat.
Wil je lid worden van de 'Immobilienverband Deutschland (IVD) , dan moet je aantonen dat je over de nodige kennis beschikt. Het toelatingsexamen is zowel mondeling als schriftelijk en de kandidaat moet in beiden slagen !
Volgens de deontologie worden de leden verzocht om een permanente opleiding te volgen , teneinde een perfecte klantendienst te kunnen waarborgen.
In Duitsland zijn alle makelaars lid van de Kamer van Koophandel, die hen erkend. Deze Kamer is zowel een wettelijk als een publieke instelling, dat dus instaat voor officiele taken en voor de erkenning tot het beroep. Daarom organiseren deze Kamers ook opleidingen voor makelaars.
Déontologie : Ook hier worden de spelregels van het beroep bepaalt door de federaties die het beroep organiseren. 'Immobilienverband Deutschland (IVD) heeft regels opgesteld ivm mededinging,relaties tussen confraters, klanten en publiek.
Hiernaast bestaat de “ Handelspraktijken voor samenwerking tussen makelaars “ dat, zoals zijn titel het laat vermoeden, de ethiek regelt tussen confraters. Opportunisme wordt streng beperkt door de verplichting tot wederzijdse informatie; de verplichtingen tegenover de mandaathouder en de samanwerkende makelaars worden ook met duitse grondigheid bepaald.
De makelaar kan volgens de duitse wet ook tussenkomen als bemiddelaar en wordt dan dubbel agent genoemd. Indien de zaak afgesloten wordt, dan zal zijn commissie a rato tussen de partijen verdeeld worden.

MAKELAARS, VASTGOED CONSULTANTEN EN PROMOTOREN KUNNEN EEN VERZEKERING IN BEROEPSAANSPRAKELIJKHEID AFSLUITEN, OM ZICH IN TE DEKKEN TEGEN FINANTIELE VERLIEZEN VEROORZAAKT DOOR EEN AANGESTELDE EXPERT. LEDEN VAN DE IVD ZIJN VERPLICHT OM DEZE TE ONDERSCHRIJVEN.
.

FISKALITEIT

REGISTRATIERECHTEN

Zodra een pand verkocht is, wordt de overdracht van eigendom en een limietdatum in een kadastraal register genoteerd..

TAXEN

Zoals overal worden taxen geheven, zowel op inschrijvingen als op schrappingen in dit register. Verder moeten de erelonen van de notaris gerekend worden ( ongeveer 1 %)
De aankooptaxe bedraagt momenteel 3,5 % van de prijs . Dez taxe is niet verschuldigd bij verkoop aan familieleden.
Taxen op meerwaarde: De verkoper betaalt tevens een meerwaardebelasting bij herverkoop met winst binnen de 10 jaren.